Découvrez les spécificités de la réglementation des ventes en état futur d’achèvement (VEFA) et comment elle protège les acquéreurs dans le cadre des transactions immobilières. Cet article vous offre un tour d’horizon complet et détaillé sur cette thématique, avec un éclairage juridique et des conseils pratiques pour mieux appréhender ce type de vente.
Qu’est-ce que la vente en état futur d’achèvement (VEFA) ?
La vente en état futur d’achèvement, également connue sous le nom de vente sur plan, est une forme particulière de transaction immobilière qui consiste à vendre un bien avant sa construction ou sa rénovation. L’acquéreur achète donc un logement « sur plan », dont il ne prendra possession qu’à l’issue des travaux. Ce type de vente est régi par des règles spécifiques prévues par le Code de la construction et de l’habitation.
Les garanties offertes aux acquéreurs dans le cadre d’une VEFA
Afin de protéger les intérêts des acquéreurs, la législation prévoit plusieurs garanties spécifiques lors d’une vente en VEFA. Parmi celles-ci :
- La garantie financière d’achèvement (GFA) : cette garantie obligatoire pour le vendeur assure à l’acquéreur que les travaux seront réalisés dans les délais et conditions prévues au contrat. La GFA est généralement apportée par une banque ou un organisme de cautionnement.
- La garantie de parfait achèvement : cette garantie couvre les désordres signalés par l’acquéreur pendant l’année qui suit la réception des travaux, qu’ils soient apparents ou non.
- La garantie décennale : elle protège l’acquéreur contre les vices et malfaçons affectant la solidité du bâtiment ou rendant le logement impropre à sa destination, pendant 10 ans après la réception des travaux.
- La garantie biennale : cette garantie couvre les éléments d’équipement dissociables du bâtiment (chauffage, plomberie…) pendant 2 ans après la réception des travaux.
Le contrat de VEFA et ses clauses essentielles
Le contrat de vente en état futur d’achèvement, conclu entre le vendeur et l’acquéreur, doit être établi par écrit et contenir un certain nombre d’informations obligatoires, telles que :
- L’état descriptif du logement (superficie, nombre de pièces, matériaux utilisés…)
- Le plan du logement
- Le prix de vente et les modalités de paiement
- Les conditions suspensives (obtention d’un prêt immobilier, par exemple)
- La date prévisionnelle de livraison du logement
- Les pénalités applicables en cas de retard de livraison
Il est important de bien vérifier toutes ces informations avant de signer le contrat, afin de s’assurer que le logement correspond à ses attentes et que les conditions sont conformes à la législation.
Le paiement échelonné du prix dans le cadre d’une VEFA
Dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement, l’acquéreur ne paie pas la totalité du prix de vente au moment de la signature du contrat. En effet, la loi prévoit un paiement échelonné, selon l’avancement des travaux :
- 35% du prix à l’achèvement des fondations
- 70% du prix à la mise hors d’eau (pose de la toiture)
- 95% du prix à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage
- Le solde (5%) lors de la livraison et prise de possession du logement par l’acquéreur
Ces pourcentages sont donnés à titre indicatif et peuvent varier en fonction des particularités du projet immobilier.
La réception des travaux et la prise de possession du logement
Lorsque les travaux sont achevés, l’acquéreur procède à la réception des travaux. Cette étape consiste à vérifier la conformité du logement par rapport au contrat, ainsi qu’à signaler les éventuels désordres ou malfaçons. L’acquéreur dispose d’un délai de 8 jours pour notifier au vendeur les réserves qu’il entend formuler. La prise de possession du logement intervient ensuite, une fois que le solde du prix a été versé.
La réglementation des ventes en état futur d’achèvement protège les acquéreurs et leur offre des garanties spécifiques tout au long du processus d’achat. Il est essentiel de bien comprendre ces règles et de consulter un professionnel du droit lors de la conclusion d’un contrat de VEFA, afin de s’assurer que toutes les conditions sont respectées et que l’opération se déroule dans les meilleures conditions possibles.